L’immobilier au cœur de la révolution : pourquoi les centres de données méritent-ils un examen plus approfondi ?

À retenir

Alors que des questions apparaissent concernant la durabilité de la mégatendance de l’intelligence artificielle (IA), et que les décideurs politiques de Washington et Pékin multiplient les menaces tarifaires menaçant de redessiner les chaînes technologiques mondiales, les investisseurs s’interrogent de plus en plus sur la pérennité de l’expansion des infrastructures qui a marqué les deux dernières années. Alors que l’enthousiasme se concentrait autrefois sur les semi-conducteurs, les modèles de base et les couches d’application, l’attention se déplace désormais vers d’autres domaines. En effet, au cœur de ces innovations se cache des éléments plus tangibles : le béton, le refroidissement et le câblage des centres de données modernes.

Bien qu’ils constituent la base physique de chaque cycle de formation en IA et de chaque inférence en temps réel, les fonds de placement immobilier (REIT) spécialisés dans les centres de données restent une priorité secondaire pour de nombreux investisseurs. Pourquoi envisager Digital Realty ou Equinix lorsque l’on peut investir dans Nvidia ou Microsoft ? Pourtant, cette manière de voir les choses pourrait manquer de perspective.

À l’approche du deuxième semestre 2025, les infrastructures de centres de données constituent non seulement un élément essentiel de l’économie numérique, mais également une opportunité potentiellement contracyclique. Alors que les hyperscalers¹ réajustent leurs stratégies, les installations qui hébergent leurs unités de calcul pourraient offrir une exposition à long terme à la demande en IA, sous-estimée par nombre d’investisseurs. Après les logiciels spéculatifs, la prochaine vague d’investissement en IA pourrait privilégier la sécurisation des capacités physiques, de la bande passante et de l’énergie.

Le moteur invisible de l’IA

L’IA générative consomme des ressources informatiques à un rythme jamais vu auparavant. Azure de Microsoft, Google Cloud et Amazon Web Services projettent des dépenses d’investissement sans précédent pour soutenir les charges de travail de demain. Nous serons nombreux à suivre avec intérêt l’évolution éventuelle de ces chiffres face aux dynamiques économiques changeantes dans les différents pays :

• Microsoft prévoit de dépenser environ 80 milliards de dollars au cours de l’exercice 2025, contre 53 milliards de dollars deux ans auparavant, la plupart de ces investissements ciblant la capacité des centres de données et les infrastructures spécifiques à l’IA. Il est important de noter que Microsoft privilégie les dépenses d’investissement « fongibles » qui peuvent prendre en charge plusieurs cas d’utilisation, et que l’entreprise préfère posséder ses propres infrastructures, tout en ayant recours à la location de structures pré-équipées si nécessaire².
• Amazon prévoit des dépenses d’investissement d’environ 100 milliards de dollars pour 2025, la majorité étant dirigée vers Amazon Web Services (AWS), qui a dépassé 100 milliards de dollars de chiffre d’affaires annuel en 2024³.
• Alphabet entend dépenser 75 milliards de dollars en 2025, citant comme raison principale la capacité limitée à court terme des centres de données d’IA⁴.

Jensen Huang, PDG de Nvidia, a souligné cette urgence lors de la conférence GTC 2025 : La demande en puissance de calcul pour l’IA a augmenté « 100 fois plus que prévu à cette époque l’année dernière », en raison de l’essor de l’IA agentique. À l’horizon 2028, il prévoit que les dépenses d’investissement annuelles en faveur des infrastructures de calcul d’IA pourraient dépasser 1 000 milliards de dollars, soulignant non seulement la rareté actuelle, mais également l’ampleur des investissements qui pourraient être nécessaires pour accompagner la complexité croissante des modèles ainsi que leur déploiement mondial⁵.

Alors pourquoi ne pas se concentrer uniquement sur les hyperscalers ?

C’est une bonne question. Microsoft, Amazon et Alphabet dominent le secteur des infrastructures d’IA, et bénéficient d’une intégration verticale, d’une portée mondiale et d’une distribution intégrée. Pourtant, du point de vue de l’investissement, leur exposition aux centres de données est masquée par d’autres secteurs d’activité : technologies publicitaires, vente au détail, appareils et logiciels. À titre d’illustration, nous avons suivi les gros titres concernant le monopole d’Alphabet dans le secteur publicitaire, il s’agit de la deuxième décision de justice allant dans ce sens⁶. Bien qu’il s’agisse d’un dossier majeur pour Alphabet, cela fait obstacle à la dynamique de croissance des centres de données dans leur ensemble.

À l’inverse, les FPI spécialisés dans les centres de données et les développeurs d’infrastructures offrent une exposition pure play et mesurée à la couche de calcul.

Les FPI spécialisés dans les centres de données s’adaptent à l’ère de l’IA

Bien loin du rôle de propriétaires passifs, les FPI tels qu’Equinix (EQIX) et Digital Realty (DLR) se repositionnent pour répondre aux charges de travail d’IA à haute densité :

• Equinix a enregistré 22 années consécutives de croissance de son chiffre d’affaires trimestriel et vise désormais un objectif annuel de 9 milliards de dollars. Grâce à sa coentreprise xScale, elle a loué plus de 400 MW de capacité hyperscale à des fournisseurs de cloud tout en maintenant sa franchise de colocation haut de gamme destinée au marché de détail⁷.
• Digital Realty s’est orientée vers un modèle à spectre complet, combinant campus hyperscale et colocation haute densité. Ses récentes acquisitions foncières au Texas et en Caroline du Nord sont destinées à des projets de plus de 100 MW. Rien qu’au quatrième trimestre 2024, DLR a signé avec 166 nouveaux clients⁸.
• Iron Mountain a connu une hausse de 25 % de son chiffre d’affaires généré par les centres de données en 2024. L’entreprise choisit également avec soin ses contrats hyperscale. Elle a refusé une offre de location de 130 MW ne respectant pas les seuils de retour sur investissement (ROI), mettant en lumière la discipline financière qui domine actuellement le marché⁹.

Ces FPI investissent désormais dans des systèmes de refroidissement liquide, des modules compatibles avec les unités de traitement graphique (GPU) et des extensions modulaires. Leur portefeuille de locataires comprend de plus en plus de laboratoires d’IA, de startups spécialisées dans les GPU et de projets d’inférence pour les entreprises.

La nouvelle couche intermédiaire : CoreWeave et l’essor des spécialistes du cloud dédié à l’IA

À mi-chemin entre les hyperscalers et les FPI, une nouvelle catégorie d’entreprises spécialisées dans les infrastructures cloud « natives de l’IA » fait son apparition. Parmi elles, CoreWeave est la plus emblématique¹⁰ :

• Initialement spécialisés dans le minage de cryptomonnaies, CoreWeave loue désormais des infrastructures de GPU et exploite plus de 250 000 GPU NVIDIA dans 32 centres de données.
• Son chiffre d’affaires a augmenté de 737 % en glissement annuel en 2024, pour atteindre 1,9 milliard de dollars. Microsoft représentait à elle seule 62 % de son chiffre d’affaires.
• L’entreprise vise une introduction en bourse (IPO) comprise entre 32 à 35 milliards de dollars et a levé plus de 12 milliards de dollars en capitaux propres et en emprunts pour financer son expansion.

L’approche de CoreWeave symbolise une nouvelle niche de marché : les hyperscalers et les développeurs d’IA louent des capacités centrées sur les GPU à des fournisseurs spécialisés. Bien que l’économie du modèle soit risquée, dans la mesure où CoreWeave supporte une dette élevée et une forte concentration de clients, le modèle confirme la possibilité d’un développement vertical en dehors des grandes entreprises technologiques.

Un déploiement mondial : Segro, SoftBank et la nouvelle répartition géographique du calcul informatique

• Segro, la FPI britannique connue pour ses activités logistiques, a pénétré le marché des centres de données via sa coentreprise de 1 milliard de livres sterling avec Pure Data Centers. Il s’agit de sa première installation « entièrement équipée », conçue pour héberger des charges de travail d’IA et conclure un bail préliminaire avec un hyperscaler¹¹.
• OpenAI et SoftBank prévoient d’investir jusqu’à 500 milliards de dollars dans de nouveaux centres de données d’IA à l’échelle mondiale via le projet Stargate, en commençant au Texas, avec une possible extension au Royaume-Uni selon la réglementation et la disponibilité énergétique¹².
  
• Le CloudMatrix 384 de Huawei, alimenté par ses puces Ascend 910C, est la réponse de la Chine à la plateforme Nvidia GB200. Malgré une moindre efficacité énergétique, cela témoigne que la course mondiale aux infrastructures d’IA ne se restreint pas à l’Occident¹³.

Quel est le résultat ? Les centres de données dépassent le cadre américain et les seuls hyperscalers. Ils constituent désormais une classe d’actifs compétitive à l’échelle mondiale.

Conclusion : Contrôler la couche de calcul

L’avenir de l’IA passera par des structures en béton et un refroidissement à l’eau. Qu’il s’agisse des dépenses d’investissement des hyperscalers ou des expansions des FPI, les capitaux affluent vers la couche fondamentale du calcul.

Les FPI spécialisés dans les centres de données présentent un atout unique et sous-estimé : des flux de trésorerie fiables, des baux à long terme et un pouvoir de fixation des prix croissant grâce à une capacité optimisée pour l’IA. Pour ceux qui cherchent à investir dans l’infrastructure qui alimente l’économie de l’IA, sans les complications liées à la publicité en ligne ou à la vente au détail, ces actifs pourraient mériter une prime plutôt qu’une décote. Autrement dit, ne négligez pas l’immobilier qui soutient la révolution de l’IA. C’est là que l’avenir se construit.

¹Terme utilisé pour désigner les plus grands fournisseurs d’infrastructures informatiques, notamment Microsoft, Amazon et Alphabet.
²Source : Rangan et al., « Investing aggressively ahead of AI opportunity while remaining prudent, focused on long-term ROI - MSFT NDR takeaways », Goldman Sachs Research, 24/03/2025
³Source : https://www.aboutamazon.com/news/company-news/amazon-ceo-andy-jassy-2024-letter-to-shareholders
⁴Source : Kendrick Cai, « Alphabet reaffirms $75 billion capital spending plan in 2025 despite tariff turmoil », Reuters, 09/04/25
⁵Source : Tae Kim, « Nvidia's Disconnect: An Improving Business With a Cheaper Stock », Barron's, 21/03/25
⁶Source : Tae Kim, « Google Is Ruled a Monopolist for Second Time in Latest Federal Trial », Barron's, 17/04/25
⁷Source : https://www.equinix.com/newsroom/press-releases/2025/02/equinix-reports-strong-fourth-quarter-and-full-year-2024-results
⁸Source : https://www.digitalrealty.com/about/newsroom/press-releases/123308/digital-realty-reports-fourth-quarter-2024-results
⁹Source : Dan Swinhoe, « Q4 2025 data center colocation results: Digital Realty, Equinix, and Iron Mountain », Data Center Dynamics, 27/02/25
¹⁰Source : Tabby Kinder & Robert Smith, « CoreWeave tests investor risk appetite with $7.5bn in looming debt repayments », Financial Times, 21/03/25
¹¹Source : Joshua Oliver, « Segro partners with Oaktree-owned Pure on 1 billion GBP data centre in London », Financial Times, 3/25/25
¹²Source : Hammond et al., « OpenAI and SoftBank weigh UK investment for Stargate AI project », Financial Times, 17/04/25
¹³Source : Patel et al., « Huawei AI CloudMatrix 384—China's Answer to Nvidia GB200 NVL72 », SemiAnalysis, 16/04/25